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Verkehrswertgutachten

Begründung eines Richters nachdem er ein Gutachten wegen fehlender Nachvollziehbarkeit nicht berücksichtigt hat: „Wir sind keine Glaubensgemeinschaft“. 

Der Marktwert/Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Verkaufspreis unter normalen Umständen mit wirtschaftlichem Denken.

Ermittlung

Vier Schritte führen zum gewünschten Ziel – also dem Ermitteln des Wertes der zu bewertenden Immobilie:


1   Zuerst ist der Wertermittlungsstichtag festzulegen. Dann ist der Grundstückszustand in
seinem tatsächlichen Zustand zu beschreiben. Falls man jedoch bei der Wertermittlung einen abweichenden Zustand unterstellen muss, muss auch dieser beschrieben werden.

2  

Nun ist das bzw. sind die Wertermittlungsverfahren zu wählen und zu begründen. Hier werden vorzugsweise folgende Verfahren angewandt. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV geregelt:

- das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung

- das Ertragswertverfahren (§§ 17-20)

- das Sachwertverfahren (§§ 21-23)


3   Im dritten Schritt geht es an die Berechnung der Verfahrensergebnisse. Das heißt die Vergleichs-, Ertrags-, Sachwerte sind zu ermitteln.

4   Ableitung des Marktwerts und Würdigung des ermittelten Verkehrswerts. Aus den berechneten Verfahren wird unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit der Verkehrswert/ Marktwert abgeleitet.

Einflussfaktoren

Auf was unter Anderem bei der Wertermittlung zu achten ist, erfahren Sie in der folgenden Auflistung:

  • Lage

  • Baujahr

  • Grundstücksgröße und Maß der baulichen Nutzung

  • Zustand

  • Alter

  • Ausstattung

  • Besondere objektspezifische Merkmale

  • Rechtlicher Rahmen

  • Marksituation

 


Was ist Markt-/ Verkehrswert?

Definition gemäß § 194 BauGB:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstand der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Unterlagen:

Unter Anderem können zur Immobilienbewertung je nach Objektart und Nutzung folgende Unterlagen notwendig sein
  • Ortsübersicht
  • Flurkarte
  • Lageplan
  • Flächen- und Bebauungsplan
  • Grundrisse
  • Gebäudeschnitt
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Berechnung des Bruttorauminhalte
  • Berechnung der Geschossflächenzahl
  • aktueller Grundbuchauszug
    •  aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
    •  Auflistung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
    • Energieausweis
    • Angeben zu Rechtsverhältnissen (Lasten, Rechte, Denkmalschutz, Sanierungsgebiet)
    • Kopien der Mietverträge (auch eventueller Antennen oder Werbetafeln usw.)
    • Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung
    Selbstverständlich können wir Ihnen bei der Beschaffung fehlender Unterlagen behilflich sein.

     

    Bewertungsobjekte

    Was bewerten wir?
    • Einfamilienhaus
    • Reihenhaus
    • Doppelhaushälfte
    • Eigentumswohnung
    • Mehrfamilienhaus
    • Wohn- und Geschäftsgebäude
    • und einige mehr auf Anfrage
    Die Art des Gutachtens richtet sich nach dem Zweck des Gutachtens. Das konkrete Vorgehen und die Wahl des richtigen Gutachtens klären wir gerne in einem persönlichen Termin, hier werden wir auch nach Einschätzung des Aufwands die Kostenhöhe besprechen.